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上海市新建商品住宅销售数量

时间:2017-10-09 16:20来源:未知 作者:admin 编辑:admin 点击:
北京上海等城市,土地成交溢价率在政策约束下有所降低。相比2016年平均单月超过30宗的表现,整体土地市场在政策的抑制下,虽然成交处于高位,但溢价率已经有下调的表现。 整体看,市场的过热成交将会明显被抑制,短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快
   北京上海等城市,土地成交溢价率在政策约束下有所降低。相比2016年平均单月超过30宗的表现,整体土地市场在政策的抑制下,虽然成交处于高位,但溢价率已经有下调的表现。
  整体看,市场的过热成交将会明显被抑制,短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调,但市场未来的调整期将维持2017年全年。 今年的“十一”黄金周,上海(楼盘)的楼市却显得有些平静。中原地产研究中心统计数据显示,黄金周前6天,上海网签新建住宅147套,跌幅达到78%。
  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为,上海新房在“十一”黄金周期间成交显著下滑,是严格政策调控下投资、投机需求被挤出的直接体现,成交锐减并不难理解。“持续的严格调控下,包括限购、限贷、房贷利率上浮和打击消费贷等组合拳的出现,一些投资、投机需求正被挤出市场,这也是楼市逐渐回归理性的显著特征。”
  “双节”叠加 看房客锐减
  从过往的经验来看,“十一”黄金周期间,人最多的往往有两个地方:一是各大景区;二是各个开发商的售楼部。作为最后一个季度的开始,每年的“十一”黄金周往往都是开发商冲刺全年业绩的最佳时间。于购房者而言,可以有相对充裕的时间集中看房,与以往“十一”黄金周期间各个楼盘售楼部内人头攒动的景象不同的是,今年上海不少楼盘的售楼部都异常平静。
  在宝山区外环内某楼盘的售楼部内,《每日经济新闻》记者看到,装修考究的售楼部内略显空旷。包括记者在内,前来看房的只有2组客户,数名置业顾问则正在“闲聊”。
  在记者以购房者身份询问是否还有住宅在售时,一名置业顾问告诉记者,目前在售房源为90多平方米的两房至150多平方米的4房,均价在56000元/平方米左右,不需要排号,毛坯交付。
  在记者问到为什么“十一”黄金周前来看房的人这么少时,上述置业顾问告诉记者:“不管是与去年同期比,还是与平时双休日比,今年“十一”黄金周看房的人要少很多。”而在她看来,看房客的锐减,主要是因为“十一”、中秋双节叠加,很多购房者在8天长假选择了外出旅游。当记者表示先看看再说时,该置业顾问表示目前所剩房源不多,且不需要排号,建议记者考虑好后赶紧下定。
  前来看房的王先生告诉记者,他于9月底在该楼盘定了一套房,“十一”期间来看看价格是否有松动。
  “以前总是听说一些楼盘动不动就开盘即售罄,搞的人心惶惶的,特别是像我这种"刚改",就是怕买不到合适的房子。”王先生告诉记者,“现在的调控其实挺好的,起码能让那些投资、投机的人消停一阵子,也让我们这些刚需、刚改群体在购房时有更多选择。”
  《每日经济新闻》记者通过网上房地产网查询发现,上述楼盘于今年8月29日拿到预售证,可售住宅为608套。其在8月销售28套、9月销售385套,但10月截至目前仅销售3套。
  而网上房地产网“近七日销售排行”一栏10月8日的数据显示,上海市新建商品住宅销售数量达到2位数的仅有6个楼盘。这6个楼盘中,除排在第一位的为62套、排在第二位的为27套外,其余的大多在10至18套之间。
  专家:投资需求正被挤出
  新房签约量大幅回落,“十一”黄金周上海楼市的平静,在严跃进看来并不意外。
  “限购、限售、限贷、打击消费贷和上调房贷利率等等组合拳的出现,政策调控不断加码,投资、投机需求不断减少,正被挤出市场,房地产市场回归理性的特征明显。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者。
  值得注意的是,自去年9月30日北京(楼盘)出台楼市系列调控政策以来,限购、限贷成为楼市调控关键词。而到了今年下半年,限售无疑成为楼市调控的主流。
  《每日经济新闻》记者不完全统计发现,截至9月30日宁波(楼盘)要求部分区域内新购住房满2年方可转让,目前全国已有47个城市出台限售政策。限售期限最长的为保定(楼盘)市,其要求拿到产证后满10年方可转让。限售期最短的也有2年。
  “限售政策有助于抑制投资、投机性需求,有助于稳定市场预期,对楼市长期健康发展具有重要意义。”严跃进表示。
  他同时认为,目前,从全国多地的调控政策来看,共有产权、住房租赁等都将是一些城市未来房地产市场发展的重点,这是房地产市场长效机制的重要组成部分。这些政策合理引导并稳定了市场预期,对打击投资、投机需求和引导房地产市场回归理性具有积极意义。
  以上海为例,上海计划在“十三五”期间推出70万套租赁住房。目前已有16宗租赁住房用地已上市或待上市,可供应租赁住房超过1.3万套,位置大多集中在浦东的张江、世博,静安区的市北等“高端人才”较为集中的区域。
  另外,在严跃进看来,预售证的严格审核也是“十一”黄金周上海楼市平静的一个不可忽视因素。“一些楼盘因为备案价的原因,预售证迟迟拿不下来,推盘节奏受到影响,此外也不排除一些资金压力不大的房企,在十一期间推盘意愿并不高,这些也都影响了新房成交的锐减。”
  网上房地产网的数据显示,截至10月8日,上海市可售一手普通住宅10309套、88万平方米,一手普通住宅今年累计成交70694套、594.1万平方米。全国单城市卖地最多的50大城市,合计卖地刷新历史记录,高达2.4万亿,同比上涨达到了37%。
  其中,北京卖地金额高达1847.4亿,领先全国;杭州、南京、重庆、上海也超过千亿;武汉、苏州、广州、合肥、天津、郑州、佛山、济南、嘉兴、成都等10个城市卖地超过了500亿;累计有40个城市卖地金额超过200亿。
  三线城市的溢价率则有明显上升,包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。同比涨幅最明显的城市以三四线城市为主,主要是菏泽、漳州、无锡、湖州、滁州、嘉兴等。从溢价率看,大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调。武汉、北京、南京、合肥、天津、重庆、上海、苏州等城市在2017年的土地溢价率相比2016年同期有明显降低。
  分析
  政策抑制下 北京上海土地溢价率降低
  中原地产首席分析师张大伟分析认为,楼市调控持续,但经过持续2年的去库存,大部分房地产企业都处于补充库存阶段。
  从最近调控重压下的楼市看,热点一二线城市调控政策非常多,土地溢价率被各种政策抑制。从调控政策看,预计后续政策将继续扩围,调控城市数量也将继续增加,约束房价上涨过快区域,去库存城市政策平稳。
  从市场走势看,一二线城市涨幅回落已经出现,预计很快在3季度会出现环比下行的表现,三四线城市依然会在投资需求推动下,有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。